Spicilège des contraintes imposées par les Servitudes d’Utilité Publique

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INTRODUCTION :

Imaginez ! Le projet d’acquisition de votre bien arrive enfin ! Mais vous apprenez que celui-ci est grevé de Servitudes d’Utilité Publique (SUP). Alors une quantité de questions vous passe par la tête. Tout d’abord, qu’est-ce qu’une Servitude d’Utilité Publique ? Mais surtout, quelles contraintes celles-ci vont m’imposer ?

Les SUP représentent des charges existantes sur les immeubles (bâtiments ou terrains), ayant pour effet de limiter voire d’interdire l’exercice des droits des propriétaires sur ces immeubles ou même d’imposer la réalisation de travaux. Pas de fonds servant ou dominant, l’intérêt public prévaut sur l’intérêt privé.

Toujours dans ce sens, elles ne peuvent ouvrir droit à indemnisation en l’absence de disposition législative expresse contrairement aux servitudes privées (droit de passage, servitude de vue, …). Néanmoins, le propriétaire peut prétendre à une indemnisation s’il prouve qu’il supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi. En effet, il existe une rupture de l’égalité devant les charges publiques.

Enfin, il faut savoir que le Code de l’Urbanisme (article R 126-1) distingue quatre catégories :

  1. Les servitudes relatives à la conservation et à la protection du patrimoine naturel (réserves nationales, zone agricoles protégées…), du patrimoine culturel (monument historique…) et du patrimoine sportif;
  2. Les servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements tel que celles liées aux canalisations de transport de gaz, hydrocarbures, produits chimiques, ou encore, celles relatives aux canalisations d’eau ou aux lignes électriques;
  3. Les servitudes relatives à la défense nationale (protection des installations de défense, abords des champs de tir…);
  4. Les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publique : l’ultime catégorie regroupe à côté des protections relatives aux cimetières, l’imposant bataillon des risques : risques naturels, risques technologiques…

L’objectif de cet article est de notifier les grandes contraintes d’aménagement pour le ou les acquéreurs.

I. CONSERVATION DU PATRIMOINE

La conservation du patrimoine consiste à identifier et à protéger les richesses culturelles et naturelles. Certaines servitudes d’utilité publique ont été instaurées afin préserver notre patrimoine : Patrimoine Naturel, Culturel et Sportif.

SUPDEFINITIONCONTRAINTES
A7Forêts dites de protectionObligation de n’apporter aucune modification à l’état des lieux : défrichement, extraction de matériaux, créer un doit de passage sans autorisation particulière, de stationner avec des véhicules motorisés.
A8Protection des bois et forêtsInterdiction de tout usage du sol pouvant provoquer, aggraver l’érosion notamment le pâturage, de pratiquer des fouilles, faire paître des bestiaux, couper ou arracher la végétation.
AS1Protection des eauxInterdiction de tous dépôts susceptibles d’entraîner une pollution à rendre l’eau impropre à la consommation.
A4Lits et berges des cours d’eauObligation de laisser le libre passage sur le terrain le temps des travaux (curage, élargissement, …), ouvriers, engins, entrepreneurs
AC3Réserves naturellesInterdiction de toute action susceptible de nuire au développement de la faune ou de la flore. Peuvent-être interdits chasse, pêche, activités agricoles, exécution de travaux publique…
EL 10Parcs nationauxObligation d’enfouissement de réseaux électriques ou téléphonique Interdiction de publicité, d’activités industrielles et minières, de travaux qui affectent de façon notable le cœur ou les espaces.
A9Zones agricoles protégéesInterdiction de tout changement d’affectation du sol qui altère durablement le potentiel agronomique, biologique ou économique d’une zone agricole protégée.
AC1Protection et/ou périmètre de protection des monuments historiques classés et/ou inscrits-Interdiction de toute publicité sur les immeubles classés ou inscrits ainsi que dans le champ de visibilité des immeubles à moins de 100 mètres. -Obligation de demander l’accord du ministre chargé des monuments historiques avant d’entreprendre tout travail de restauration, réparation, modification ou adosser une construction neuve à un immeuble classé. -Obligation pour le propriétaire d’un immeuble classé qui serait gravement compromis, après mise en demeure d’exécuter les travaux d’entretien ou de réparation. -Obligation pour le propriétaire qui désire démolir partiellement ou totalement un immeuble inscrit, de solliciter un permis de démolir.

AC2

AC4

JS1
– Sites inscrits et/ou classés
– Sites patrimoniaux remarquables
– Equipements sportifs
Interdiction pour tout propriétaire privé d’un équipement sportif soumis à la servitude de protection de supprimer en tout ou partie ledit équipement ou de modifier son affectation à moins d’en obtenir l’autorisation.

II. RESSOURCES ET EQUIPEMENTS

Afin d’assurer le bon fonctionnement des réseaux des servitudes ont été catégorisées sous les nomenclatures : Energie, Mines et Carrières, Canalisation – Eau et Assainissement, Communication et Télécommunication.

SUPDEFINITIONCONTRAINTES
I4

I3
– Canalisations électriques
– Canalisations de transport de gaz, hydrocarbures et produits chimiques
Obligation pour les propriétaires de réserver le libre passage et l’accès aux agents et aux préposés du bénéficiaire pour la pose, l’entretien, la réparation et la surveillance des installations.
I9Canalisations de transport et de distribution de chaleurObligation de réserver le libre passage ainsi que de s’abstenir de tout fait de nature à nuire à l’accès du transporteur ou distributeur et agent pour la pose, l’entretien. Obligation de s’abstenir dans la zone grevée de servitude la plantation d’arbre ou arbuste.  
I6

I7 /I8
– Mines et Carrières

– Stockage souterrain de gaz, d’hydrocarbures ou de produits chimiques
Obligation de réserver le libre passage des agents chargés de la surveillance et de l’entretien des matériels ainsi que le passage des engins nécessaires à cet effet. Obligation de s’abstenir, de nuire au bon fonctionnement, à l’entretien, à la conservation des matériels. Obligation de laisser le titulaire d’une autorisation d’occupation, occuper les terrains autorisés par l’arrêté préfectoral.
I1bis / I3Canalisations autour des transports d’hydrocarbures liquides et transport de gazObligation de réserver le libre passage et l’accès aux agents de l’entreprise exploitante pour la pose, l’entretien et la surveillance des installations. Dans une zone « non aedificandi » ne doivent être édifiées ni construction en dur, ni plantation de haute futaie, ni façon culturale descendant à plus de 0.60 mètre de profondeur.
A2Conduite d’irrigation, canalisations souterrainesObligation aux propriétaires et ayants droits de nuire au bon fonctionnement, à l’entretien et à la conservation de l’ouvrage
A3Entretien des canaux d’irrigationObligation d’une autorisation préfectorale pour toute nouvelle construction, élévation de clôture, plantation. Obligation pour les propriétaires de clôtures, arbres, arbuste existant dans les zones grevées de servitudes antérieurement à la publication de l’acte prescrivant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, peuvent-être mis en demeure par le préfet de les supprimer. Obligation de laisser le libre passage aux engins mécanique.
A5Canalisations publiques d’eau et assainissementObligation pour les propriétaires et leurs ayants droit de s’abstenir de tout acte de nature à nuire au bon fonctionnement, à l’entretien et à la conservation de l’ouvrage.
EL3Halage et marchepiedInterdiction sur une bande 3.25 mètre à la plantation d’arbre ou à l’édification d’une clôture par des haies ou il existe un chemin de halage ou d’exploitation.
EL5Visibilité sur les voies publiquesObligation de supprimer mur de clôtures ou de les remplacer par des grilles, de supprimer des plantations gênantes. Interdiction absolue de bâtir, placer des clôtures, de remblayer, de planter et de faire des installations quelconques au-dessus du niveau fixé par le plan de dégagement.
EL7Alignement des voies publiquesInterdiction sur un terrain bâti de procéder à l’édification de toute nouvelle construction sur la partie frappée d’alignement (servitude non aedificandi) Interdiction sur un terrain bâti de réaliser des travaux tels que le renforcement des murs, dispositif de soutien, application d’enduits destinés à maintenir les murs en parfait état, etc.… (servitude non confortandi)
EL11Interdiction d’accès aux bords des routesInterdiction aux riverains de créer ou modifier un accès.
T1Voies ferrées et visibilité sur les voies publiques-Interdiction de procéder à l’édification de toute construction à moins de 2 mètres du chemin de fer. -Interdiction d’établir des couvertures en matières inflammables (chaume, paille…) à moins de 20 mètres. -Interdiction de déposer sans autorisation des pierres ou objet non inflammables à moins de 5 mètres. -Obligation de supprimer les murs de clôtures, plantations gênantes, tenir le terrain à un niveau le plus égal au niveau fixé par le plan de dégagement. -Interdiction absolue de bâtir, placer des clôtures, remblayer, planter et de faire des installations au-dessus du niveau fixé par le plan de dégagement.
T5Circulation aérienneInterdiction de créer ou l l’obligation de modifier, voire de supprimer des obstacles susceptibles de constituer un danger pour la circulation aérienne ou nuisible au fonctionnement des dispositifs de sécurité. Interdiction de réaliser sur les bâtiments et autres ouvrages frappés de cette servitude des travaux de grosses réparations.
PT1Protection contre les perturbations électromagnétiquesObligation de faire cesser toutes les perturbations électromagnétique (se référer aux dispositions indiquées par le ministre en charge de l’exploitation). Interdiction de mettre en service du matériel susceptible de perturber les réceptions
PT2Protection contre les obstaclesInterdiction de créer des obstacles fixes ou mobile pouvant perturber le fonctionnement de l’installation.
PT3Communication téléphonique et télégraphiqueObligation pour le propriétaire de ménager le libre passage aux agents de l’administration.

III. DEFENSE NATIONALE

Sans surprise le Code de la Défense prévoit diverses servitudes instaurées au titre de la défense nationale : Ouvrage de Défense.

SUPDEFINITIONCONTRAINTES
AR1/ AR2Servitudes de champs de vue concernant les postes sémaphorique de la marine nationale et les postes militaires de défense des côtes et de sécurité de la navigationInterdiction de construire sans autorisation du ministre de la défense. Interdiction d’y laisser croître des plantations à une hauteur telle que les vues puissent en être gênées. AR1 : Obligation de suspendre immédiatement tous travaux et de rétablir les lieux dans l’état antérieur. Obligation de tailler les plantations pouvant devenir gênantes.
AR3Magasins à poudre et munitionsObligation de procéder à la suppression des clôtures, plantation d’arbre, dépôts de matières combustible ou autre.
AR6Champs de tirInterdiction de stationner et d’accéder à sa propriété lors d’un exercice de tirs.

IV. SALUBRITE & SECURITE PUBLIQUE

Il s’agit dans cette catégorie de définir les servitudes résultant des risques naturels prévisibles ainsi que celles résultant de la salubrité. Nous distinguons deux sous catégories : Salubrité Publique et Sécurité Publique.

SUPDEFINITIONCONTRAINTES
INT1CimetièresObligation sur injonction de l’administration de procéder au comblement des puits à moins de 100 mètres des nouveaux cimetières. Interdiction de creuser des puits à moins de 100 mètres. Interdiction d’élever une habitation à moins de 35 mètres.
AS2Etablissements ostréicolesInterdiction dans le périmètre de protection de tout dépôt ou déversement (liquide ou solide) susceptible de nuire à la qualité hygiénique des produits conchycoles.
EL2bisInondations de la Loire et ses affluentsInterdiction de plantation sur les terrains compris entre les cours d’eau et les digues. Interdiction de construire sur les terrains compris entre les digues et rivière.
PM1Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles et/ou miniersInterdiction ou soumise à prescription dans les zones exposées ou non directement exposées aux risques : constructions, ouvrages, aménagements, exploitation
PM2Installation classéeInterdiction ou limitation au droit d’implanter des construction ou ouvrages, ainsi qu’au droit d’aménager des terrains de camping ou stationnement de caravanes. Obligation de respecter les prescriptions techniques tendant à limiter le danger d’exposition aux explosions ou concernant l’isolation des bâtiments au regard des émanations toxiques.
PM3Plan de Prévention des Risques TechnologiquesInterdiction ou prescriptions spéciales de construction, d’utilisation ou d’exploitation dans des zones délimitées pour la réalisation d’ouvrage ainsi que des constructions nouvelles et extension.

CONCLUSION

Vous l’aurez compris, il est très important lors de votre signature de projet de déterminer les Servitudes d’Utilité Publique qui sont grevées sur le bien que vous allez acquérir. En effet, elles constituent la base juridique d’une limite au droit de propriété et peuvent entraver un projet de construction si minime fût-il (exemple: une piscine).  Le Code de l’Urbanisme dispose dans son article L.421-6 que « le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires » incluant ces servitudes. Cet article et sa jurisprudence nous apprennent plusieurs points.

Le premier étant que les servitudes d’utilité publique sont indépendantes des règles d’urbanisme. Ainsi même si une parcelle est classée en zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme – parcelle constructible au premier abord, rien n’empêche que le classement d’un site (servitude AC2) englobe ladite parcelle pouvant la rendre inconstructible.

Le second étant que l’autorisation d’urbanisme se base sur les SUP à condition que celles-ci soient annexées aux documents d’urbanisme. En effet, complété par l’article L.151-43 du Code de l’Urbanisme pour les PLU et l’article L.161-1 du même code pour les cartes communales, le document d’urbanisme comporte en annexes les Servitudes d’Utilité Publique affectant l’utilisation du sol.

Vous avez donc toutes les « clefs » en main pour réaliser le projet de votre vie !

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