Péripétie et cas particuliers du droit de préemption urbain – PARTIE 2

Temps de lecture : 4 minutes

Faisant suite à la première partie de l’article sur le droit de préemption qui édictait les règles au titre du code de l’urbanisme, la jurisprudence est venue les compléter afin de palier le vide juridique créer par certaines situations complexes. Dans chaque cas, nous décortiquerons une certaine situation et évoquerons la solution retenue.

  • Conséquence de l’annulation d’un POS/PLU

L’annulation d’un POS ou d’un PLU a pour effet de remettre en vigueur le document antérieur.  Ceci a pour conséquence d’annuler la délibération du DPU. Il convient de se reporter à l’ancienne délibération si celle-ci avait été prise. 

  • Passage du POS en PLU

En général, les communes réactualisent leur droit de préemption lors du passage du POS en PLU.

Mais l’approbation du PLU ne rend pas caduque la délibération initiale (Civ. 3e, n°11-19.239, 20/03/2013). Elle n’a pas pour effet d’étendre son périmètre.

Il est donc nécessaire d’ajuster le périmètre établi par le nouveau document par la prise d’une nouvelle délibération DPU (Civ. 3e, n°05-17.462, 8 nov. 2006).

Ce cas particulier s’applique également dans le cas de la « révision » du PLU ou POS qui a pour effet d’étendre le zonage urbain ou à urbaniser.

Cas pratique : La formulation générale « application du DPU sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser » n’a pas pour effet d’étendre spontanément le périmètre du DPU sur un nouveau zonage.

Attention : le passage POS à RNU du fait de sa caducité puis approbation d’un nouveau PLU, ne permet pas de maintenir le DPU. Le RNU « interrompt » la chaîne et met fin au DPU.

  • Parcelle située sur deux zones différentes

Il peut arriver qu’une parcelle ou une unité foncière[1] soit située sur deux zones différentes (une zone urbaine et une zone naturelle ou agricole). Dans cette hypothèse-là, une DIA est obligatoire même si le bien se situe en partie sur une zone soumise au droit de préemption urbain (Civ 3e, 18 févr. 2004).

La commune a alors plusieurs possibilités :

– préempter le tout

– renoncer complétement

– préempter la fraction de l’unité foncière comprise dans le zonage de DPU à la seule condition que la préemption est justifiée par la réalisation d’une opération d’aménagement (ZAC, lotissement, rénovation urbaine, …).

  • Le DPU en zone non constructible d’une carte communale

Rappelons-le, l’article L.211-1 prévoit qu’une commune dotée d’une carte communale peut instituer un droit de préemption urbain dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte. La délibération précise pour chaque périmètre l’équipement ou l’opération projetée. La récente réponse ministérielle n°22478 publié en septembre 2021 indique « qu’il ne saurait y avoir deux applications différenciées d’un DPU, selon que la commune est régie par un PLU ou par une carte communale. Il n’est donc pas possible d’instaurer un DPU au titre de l’article L. 211-1 incluant les parties bâties d’une zone naturelle située en zone non constructible d’une carte communale. Celle-ci peut toutefois être révisée pour rendre constructibles des zones qui ne l’étaient pas initialement.

Le droit de préemption pourra alors être mis en place dans ces zones nouvellement constructibles. »

  • Le DPU peut s’appliquer dans des zones spécifiques (L.211-1 du CU) :

– Dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau destinée à l’alimentation des collectivités humaines définis en application de l’article L.1321-2 du code de la santé publique.

– Dans les périmètres définis par un plan de prévention des risques technologiques en application du I de l’article L. 515-16 du code de l’environnement. A cet effet, il est nécessaire que la commune soit dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un Plan d’Occupation du Sol (POS).

– Dans les zones soumises aux servitudes dites « d’inondation » prévues au II de l’article L. 211-12 du C. Env.

  • Les communes carencées

Dans les communes carencées en logement sociaux, le droit de préemption est exercé par le préfet lorsque l’aliénation porte sur un terrain, bâti ou non, et, est affectée au logement.

Cet apport ressort de la Loi ELAN du 23 novembre 2018. Elle dispose que les communes ayant eu un POS caduc dû à la Loi ALUR et ayant fait l’objet d’un arrêté de carence au titre de l’article 55 de la Loi SRU, le préfet a la possibilité de maintenir un droit de préemption urbain sur les zones urbanisées de la commune. La compétence relève ainsi du représentant de l’Etat.

Une zone urbanisée en RNU correspond aux Parties Actuellement Urbanisées (PAU) qui ne correspond pas forcément au zone U ou NA de l’ancien POS. Seule la DDT ou le maire, qui en a la compétence, a la possibilité de déterminer une parcelle en PAU.

Dans cette situation, il est conseillé d’envoyer une DIA en cas de doute raisonnable sur le caractère urbanisé de la zone.

  • L’existence d’un DPU en PAZ

Le PAZ (Plan d’aménagement de zone) est un ancien document d’urbanisme qui régissait la ZAC (Zone d’aménagement Concertée). Plus précisément, le PAZ était soumis aux mêmes règles d’élaboration que le POS.

Prenons maintenant l’hypothèse suivante : une commune où il existe encore une vieille ZAC créer avant la Loi SRU de décembre 2000 et donc soumise au PAZ. Sous l’ancien POS, la commune avait instauré un droit de préemption urbain sur les zones urbaines et à urbaniser du POS mais également dans le périmètre de la ZAC. Ici, la commune retombe en RNU du fait de la caducité de son POS et son droit de préemption urbain disparait aussi du fait de l’absence de zonage. Le DPU est intrinsèquement lié au zonage du POS.

Mais il reste maintenu dans le périmètre de la ZAC car celui-ci continue d’exister.


[1] Est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision (CE, n°264.667 du 27/06/05) Exemple : Immeuble situé sur plusieurs parcelles mais formant un tout

Un commentaire

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.