La question parait simple mais la réponse n’est pas tout aussi évidente. L’interrogation a lieu lorsque le bien est soumis à un droit de préemption urbain simple. Il convient alors de distinguer deux situations :
– Dans une copropriété mixte (constituée à la fois de lots principaux d’habitations, professionnels ou commerciaux), le garage peut être considéré comme un lot accessoire. Trois situations sont alors à dissocier si l’immeuble a plus de quatre ans :Lorsque le garage est un lot accessoire à un lot principal d’habitation, professionnel ou mixte :
Si la copropriété a moins de dix ans, il convient de purger le droit de préemption urbain, qu’il soit simple ou renforcé.
Si la copropriété a plus de dix ans, il n’est pas nécessaire de purger le droit de préemption urbain s’il est simple. En revanche, il faut le purger s’il est renforcé.Lorsque le garage est un lot accessoire à un lot principal commercial, il convient de purger le droit de préemption, qu’il soit simple ou renforcé et ce, sans condition d’âge de la copropriété.Lorsque le garage est vendu seul, l’analyse est plus subjective car il convient d’identifier à quel lot principal il serait rattaché (habitation, professionnel, mixte ou commercial).
Le garage se trouve dans une copropriété constituée uniquement de lots de garages, il est alors considéré comme un lot principal. A ce titre, il faut purger le droit de préemption urbain.
Cette interprétation s’appuie sur la question ministérielle n°54017, dite « Zimmermann », posée le 20/11/2000 et dont la réponse a été publiée le 26/03/2001.
Petit rappel sur les autres cas d’application du droit de préemption urbain en copropriété
– Par principe, dès lors que le lot de copropriété est soumis au droit de préemption urbain renforcé, il faut dans tous les cas purger le droit de préemption (sauf cas particulier des ventes à terme ou en l’état futur d’achèvement). –
– Lorsque l’immeuble en copropriété a moins de quatre ans, aucune distinction n’est à opérer selon que le lot vendu est un lot principal ou accessoire. Il convient simplement de regarder si l’immeuble est soumis au droit de préemption urbain simple (pas de purge du droit de préemption) ou renforcé (purge automatique du droit de préemption urbain).
– Attention au cas particulier des bâtiments vendus à terme ou en l’état futur d’achèvement. Dans ce cas, peu importe également la nature principale ou accessoire du lot de copropriété vendu. La seule distinction tient en ce que pour un immeuble neuf, il ne faut pas purger par le droit de préemption urbain ; tandis que pour un immeuble existant, il faut purger dans tous les cas (que le droit de préemption urbain soit simple ou renforcé).
Comment distinguer une copropriété mixte, d’une copropriété de garage ?
Copie de la question ministérielle n°54017, dites “Zimmermann”
