Droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerces et les baux commerciaux

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Le droit de préemption commercial est une procédure mise en place en 2005[1] pour les communes souhaitant préserver leurs petits commerces de proximité et favoriser le développement d’autres activités artisanales ou commerciales de même type.
Cet outil est un moyen d’acquisition « temporaire ». La commune va acquérir de façon prioritaire – par la voie de la préemption – des biens commerciaux et artisanaux situés dans un périmètre de sauvegarde préalablement défini et va rétrocéder le bien à un commerçant ou un artisan, qui à son tour va l’exploiter et maintenir ainsi la diversité commerciale ou artisanale dans le périmètre délimité.

Droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerces et les baux commerciaux
Source : Aixlesbains.fr

Mise en œuvre du droit de préemption commercial

Beaucoup de critères rentrent en jeu dans cette préemption toute particulière : le périmètre, les biens concernés et les titulaires.

Pour aller plus loin :
A titre d’information, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé les Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT). Ces opérations ont pour objet la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à lutter, entre autres, contre la vacance des locaux commerciaux et artisanaux. A ce titre, l’ORT peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption sur les fonds de commerce.

Délimitation d’un périmètre

Pour pouvoir exercer ce droit de préemption, la commune doit, par délibération motivée, définir un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (L.214-1 du CU).
Ce périmètre peut être appliqué dans toutes les communes quel que soit leur document d’urbanisme. Il peut s’agir uniquement du centre-ville, de certaines rues ou quartiers. Quid l’instauration de ce périmètre de sauvegarde sur l’ensemble de la commune. Bien que la réglementation n’interdise pas cette pratique, il semble évident qu’elle ne correspond pas à l’esprit de la loi et ne peut être motivée par des considérations d’ordre général.

En outre, elle soumet pour avis le projet de délibération à la chambre de commerce et de l’industrie territoriale et à la chambre des métiers et de l’artisanat. Ce projet est accompagné du projet de plan délimitant le périmètre, d’un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat dans ledit périmètre ainsi que les menaces pesant sur la diversité (R.214-1 du CU).
La délibération instituant le droit de préemption commercial fait l’objet de l’ensemble des formalités de publicité (affichage en mairie et publication dans deux journaux d’annonces légales). La date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué (R. 111-2 du CU).

Biens soumis à préemption

Le droit de préemption peut s’exercer uniquement sur les biens aliénés à titre onéreux que la cession intervienne de gré à gré, par adjudication volontaire ou forcée, par apport en société, échange ou encore dation en paiement (R.214-3 du CU) :

  • Les fonds artisanaux
  • Les fonds de commerces
  • Les baux commerciaux
  • Les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l’article L. 752-3 du code de commerce, ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Le terme « commerce » signifie aussi bien des magasins de vente au détail que des centres commerciaux.

Elle permet aux communes d’exercer leur droit de préemption sur un terrain sur lequel elles estiment que le projet de commerce prévu est inadapté. Elles doivent proposer dans un délai d’un an, un projet alternatif mieux adapté. Dans les faits, ce délai très court incite les communes préemptant des terrains à avoir déjà pressenti un acquéreur.

Attention
Sont exclus de ce dispositif, les biens faisant l’objet :
– d’un plan de sauvegarde (L.626-1 du CE),
d’un plan de cession d’entreprise au titre d’un redressement judiciaire (art. L.631-22 du Code du commerce),
d’une liquidation judiciaire (art. L.642-1 à 17 du Code du commerce).

Titulaire et délégataire

Le droit de préemption commercial est exercé par la commune et plus précisément par le conseil municipal. Le conseil municipal peut déléguer cette compétence au maire.
Depuis 2014[2], la loi autorise la commune à déléguer cette compétence aux EPCI y ayant vocation. Par ailleurs, la commune ou l’EPCI délégataire, peut à son tour déléguer à une société d’économie mixte (SEM), à un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale (L.214-1-1 du CU).
Les biens acquis entrent dans le patrimoine du délégataire jusqu’à la rétrocession.

Attention : Dans le cas des terrains à vocation(s) commerciale(s) compris dans un périmètre de sauvegarde et dans une ZAD ou DPU, il convient de faire deux DIA (l’une relative au DPU/ZAD et l’autre au DP FDC).

Déclaration préalable spécifique au droit de préemption commercial

Etablissement de la déclaration préalable

Lorsque le bien est soumis au droit de préemption commercial, il convient d’envoyer une déclaration préalable avant toute aliénation afin de renseigner la commune.

Certaines mentions sont obligatoires à savoir (L.214-1 du CU) :

– Le prix
– L’activité de l’acquéreur pressenti
– Le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de cession
– Le chiffre d’affaires
– Le bail commercial devra, le cas échéant, être joint à la déclaration.

Pour le cas des cessions de terrains à vocation commerciale, il convient d’indiquer la surface de vente du commerce existant ou la possibilité d’y implanter dans les 5 ans suivant l’aliénation un commerce ou un ensemble commercial entre 300 et 1000 m² de surface de vente (article R 214-4). Lorsque cette déclaration n’a pas été effectuée, le vendeur, lors d’une cession ultérieure du terrain, en informe l’acquéreur par une mention spécifique dans l’acte de vente ou dans le cahier des charges d’adjudication (article R 214-4-3).

Modalités de transmission

La déclaration préalable doit être transmise en 4 exemplaires à la commune (R.214-4 du CU) et dûment remplie sous le formulaire CERFA 13644*01.

La déclaration peut être :
– Adressée par pli recommandé(e) avec accusé de réception de la commune où se situe le fonds, le bail ou le terrain.
– Envoyée par courrier électronique en un seul exemplaire sous certaines conditions [3].
– Déposée en mairie contre récépissé.

Attention, il existe deux cas particuliers concernant l’adjudication (R.214-7 du CU) et la liquidation judiciaire (R.214-8 du CU)

Procédure de préemption et rétrocession

Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable ou du premier des accusés de réception pour notifier au cédant son intention d’acquérir le bien ou y renoncer. Le silence gardé par le titulaire vaut renonciation à l’exercice de ce droit au terme du délai fixé – la date de l’accusé réception ou du récépissé faisant foi (R.214-5 du CU).

Une fois le bien acquis, la commune a l’obligation de rétrocéder le bien dans un délai de deux ans afin de préserver la diversité et promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.
Pour trouver un repreneur, elle procède à un appel à candidature via l’affichage d’un avis de rétrocession (R.214-12 du CU). La rétrocession est approuvée par délibération du conseil municipal ou organe délibérant de l’autorité publique avec l’accord du bailleur.
Si le bien n’arrive pas à trouver repreneur, se met en place un système de droit de priorité d’acquisition à l’acquéreur précédemment pressenti.

Enfin, la commune a toujours la possibilité de mettre le bien en location-gérance (L.214-2 du CU).


[1] Loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises

[2] Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, aux commerces et aux très petites entreprises

[3] Conditions fixées au I de l’article 5 de l’ordonnance n°2005-1516 du 8 décembre 2005

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