Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles

Temps de lecture : 5 minutes

L’urbanisation intensive et la pression touristique ont mis en danger certains milieux naturels de grande qualité (géologie, paysage, …) avec la présence d’espèces protégées faunistiques ou floristiques. Dans ce contexte, il a été conçu une politique de protection, de gestion et d’ouverture au public de ces espaces. Elle est élaborée et mise en œuvre par le département.

Le département a deux outils à sa disposition : la taxe départementale des espaces naturels et sensibles (TDENS) et le droit de préemption (DPENS). Nous traiterons uniquement du droit de préemption, c’est-à-dire la faculté d’acquérir en priorité par le département un bien mis en vente dans un secteur préalablement défini.

Droit de préemption Terranota

Délimitation des zones de préemption

Avant toute chose, une délibération délimitant une zone de préemption est absolument nécessaire. Toutes les zones de préemption sont des espaces naturels sensibles (ENS). A l’inverse, un milieu qualifié d’ENS ne rentre pas obligatoirement dans le champ de cette zone de préemption.

C’est le Conseil général qui crée essentiellement les zones de préemption des espaces naturels et sensibles (ZPENS) et dans certaines hypothèses, le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres[1].


Pour en savoir plus : La création des DPENS

Les DPENS du Conseil général :

Pour délibérer, le conseil général doit demander l’accord des communes si elles sont dotées d’un POS ou d’un PLU. À défaut d’un document d’urbanisme et à défaut d’accord des communes, les zones créées par le conseil général sont soumises à accord du préfet de département.

La délibération instituant la zone de préemption est accompagnée d’un plan de situation et d’un plan de délimitation (R.215-2 du CU). Par la suite, la délibération devient opposable une fois que toute les mesures de publicité ont été respectées (publication au Recueil officiel des actes du département/ mention dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département).

Les DPENS du Conservatoire :

Le code de l’urbanisme est drastique sur ses compétences. Lorsqu’il est territorialement compétent, il peut prendre l’initiative de l’institution des DPENS. Néanmoins, les zones concernées doivent être en dehors de celles déjà délimitées par le département, et en dehors des zones U et AU d’un PLU et des zones constructibles d’une carte communale.

Le projet de périmètre est adressé pour avis au département et aux communes/EPCI concernés. Les avis sont réputés favorables si aucune opposition n’est faite dans le délai de trois mois à compter de la transmission du projet. Enfin le périmètre est défini par arrêté préfectoral. En cas d’avis défavorable, ce périmètre ne peut être délimité que par décret en Conseil d’Etat. La compétence du conservatoire sera identique à celle du département.

Il y a donc deux sources possibles dans la recherche de la zone de préemption : arrêté préfectoral et délibération du conseil général.


Un DPENS propre au département peut coexister avec un droit de préemption urbain (DPU) ou avec une zone d’aménagement différé (ZAD). Par contre, le DPENS du Conservatoire est en dehors du champ d’application du DPU – ce qui exclut tout regroupement. Enfin, le DPENS du conservatoire et la ZAD étant créés par la même autorité (préfet), on peut fortement supposer qu’il va éviter la superposition.


Biens et opérations concernés par le DPENS

Le DPENS s’applique sur tous les terrains nus compris dans la zone de préemption. Néanmoins, l’existence d’une construction est envisageable, à condition qu’elle soit nécessaire à la mise en œuvre de la politique des ENS (transformation en observatoire, centre, …).

De même, le DPENS s’applique à l’ensemble des droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance de terrains (L.215-9 du CU). Ces droits sociaux se retrouvent notamment au travers des sociétés d’attribution.

Le droit de préemption concerne toutes les aliénations à titre onéreux qu’elles soient volontaires ou non, tel que les ventes par adjudication (L.215-9 du CU). En revanche, sont exclues les conventions qui n’emportent pas transfert de propriété (ex : bail emphytéotique de 99 ans).

Cas particulier :

  • Dans la cadre de la cession de droit indivis en DPENS du département, il est essentiel que la cession porte sur l’ensemble des droits indivis, faute de quoi, le droit de préemption n’est pas applicable. Une vente de droit à l’un des indivisaires qui met fin à l’indivision ne peut être considéré comme une cession de la totalité des droits indivis. A l’inverse, le DPENS propre au Conservatoire peut s’appliquer sur une partie des droits indivis ou une partie d’immeuble bâti ou non ainsi qu’aux cessions de la majorité des parts d’une SCI lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière.
  • Les échanges d’immeubles ruraux prévus à l’article L.124-1 et suivant du Code rural et de la pêche maritime sont exclus du DPENS.

Titulaires et délégataires du droit de préemption

Le département est le premier bénéficiaire du DPENS, mais lorsque celui-ci renonce à la préemption, d’autres autorités peuvent exercer ce droit par substitution (L.215-8 du CU).

Par ordre de substitution sont titulaires :

1/ Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres peut se substituer lorsqu’il est territorialement compétent en plus d’avoir ses propres ZPENS.

2/ Les établissements publics chargés d’un parc national, d’un parc naturel régional ou d’une réserve naturelle peuvent se substituer au département lorsqu’ils sont territorialement compétents. Dans le cadre d’un parc naturel régional, il faut nécessairement l’accord explicite du département.

3/ La commune ou l’EPCI est compétente en premier et dernier lieu selon que le département et autorités vu ci-dessus ont renoncé ou ne sont pas compétents

Une délégation est également envisageable par le département sur un ou plusieurs secteurs (au Conservatoire, collectivités, EPFL, l’Etat, Agence des espaces verts de la région Ile de France) ou par la commune (à un EPCI).

Informations générales

Il conviendra de transmettre la DIA en 4 exemplaires au président du Conseil général (R.215-10 du CU). Le silence des titulaires pendant trois mois vaut renonciation à l’exercice de ce droit à compter de la réception de la DIA par le Conseil général. Le formulaire utilisé est le même que celui pour les DPU et les ZAD à savoir le CERFA n° 10072*02. Attention toutefois de cocher la bonne case dans le formulaire DIA.

Important : Lorsque le bien relève de deux droits de préemption différents, il faut envoyer la DIA aux deux autorités compétentes. Dans le cas des terrains compris même partiellement dans un périmètre de préemption, une DIA est nécessaire pour l’ensemble de la parcelle.


[1] Définition de « lacustre » : Qui vit sur les bords ou dans les eaux des lacs (source CNRTL)

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.